Η αγορά ενός ακινήτου είναι ίσως η μεγαλύτερη και πιο σοβαρή οικονομική απόφαση της ζωής μας. Η κατοικία αποτελεί το πιο σημαντικό περιουσιακό στοιχείο για τα περισσότερα Ελληνικά νοικοκυριά, και τα χρήματα σας θα «κλειδωθούν» σε αυτό είτε αν τα διαθέτετε ήδη, είτε σκοπεύετε να πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο.
Το να μένετε σε δικό σας σπίτι χωρίς την αβεβαιότητα του ενοικίου, σίγουρα προσφέρει μία τεράστια σιγουριά στην ζωή σας. Όμως αυτό δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να προετοιμαστείτε σωστά, πριν πάρετε την μεγάλη απόφαση.
Για πολλές δεκαετίες οι οικογένειες στην Ελλάδα έβαζαν στόχο είτε να αγοράσουν, είτε να χτίσουν το δικό τους σπίτι. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην χώρα μας (73,3%) συνεχίζει να είναι πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (69,9%).
Την προηγούμενη δεκαετία όμως με την οικονομική κρίση, η προοπτική αυτή έγινε όλο και πιο δύσκολη. Η μείωση των εισοδημάτων, η μεγάλη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας, ο περιορισμός των στεγαστικών δανείων, και η μετατροπή πολλών κατοικιών σε τουριστικά (AirBnb κ.α.) έκαναν την απόκτηση ενός ιδιοκτήτου σπιτιού μία ακριβή υπόθεση.
Τα τελευταία 1-2 χρόνια όμως η τάση αυτή φαίνεται να αντιστρέφεται. Η οικοδομική δραστηριότητα αυξάνεται, οι τράπεζες αρχίζουν και πάλι να προσφέρουν στεγαστικά δάνεια σε αξιόπιστους πελάτες, ενώ τα νέα προγράμματα επιδότησης όπως το “Σπίτι Μου” προσφέρουν σοβαρά κίνητρα στους υποψήφιους αγοραστές.
Εάν λοιπόν αρχίζετε και εσείς να το σκέφτεστε, είναι πολύ σημαντικό να υπολογίσετε τι μπορείτε πραγματικά να πληρώσετε για το νέο σας σπίτι. Αλλιώς κινδυνεύετε να φορτωθείτε με υπερβολικά έξοδα, και το «όνειρο» σας να μετατραπεί σε «εφιάλτη»!
1. Πριν την αγορά:
Συγκρίνετε ρεαλιστικά την επιλογή του ενοικίου
Για πολλές δεκαετίες, οι γονείς μας έπιναν νερό στην φράση «Κανείς δεν έχασε ποτέ αγοράζοντας γη». Η δεκαετία της κρίσης όμως ανέτρεψε αυτήν την ιδεολογία, αφού πολλοί ξέμειναν με παλιά ακίνητα και αζήτητα οικόπεδα που δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν. Και εξαιτίας φόρων όπως ο γνωστός ΕΝΦΙΑ, η ακίνητη περιουσία δεν αποτελεί πια μία «αποθήκη» πλούτου χωρίς κόστος, αλλά κάτι που πρέπει να αξιοποιηθεί για να μην χάνουμε χρήματα χωρίς λόγο.
Εάν δεν θέλετε να δεσμευτείτε οικονομικά, κανείς δεν σας αποτρέπει από το να συνεχίζετε να μένετε σε ένα ενοικιαζόμενο σπίτι, ακόμα και εάν έχετε την οικονομική δυνατότητα αγοράς ή λήψης δανείου. Αρκεί βέβαια η επιλογή σας να μην είναι ασύμφορη.
Ένας καλός κανόνας είναι ότι το συνολικό κόστος αγοράς ενός σπιτιού, θα πρέπει να είναι περίπου ίσο με τα ενοίκια 20 ετών.
Στο κόστος αγοράς θα πρέπει να υπολογίσετε όλους τους σχετικούς φόρους, τις αμοιβές και προμήθειες τρίτων, και όλα τα έξοδα συντήρησης και επισκευής για τα επόμενα χρόνια. Το μόνο που δεν θα συμπεριλάβετε είναι οι τόκοι του στεγαστικού δανείου, αφού αυτοί είναι το κόστος για τα χρήματα που σας δίνει μπροστά η τράπεζα, προκειμένου να μην περιμένετε μερικές δεκαετίες αποταμιεύοντας…
Μπορείτε να δείτε πως κινούνται οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή που σας ενδιαφέρει, κοιτάζοντας σε σελίδες όπως το Homli, την Χρυσή Ευκαιρία ή το Spitogatos.gr, ή μιλώντας σε έναν μεσίτη.
Εάν βλέπετε σημαντική διαφορά μεταξύ των τιμών, θα μπορείτε να δείτε εάν η περίοδος είναι ευνοϊκή για μία αγορά, ή εάν ο εκμισθωτής σας χρεώνει υπερβολικά (που σημαίνει ότι μπορείτε να διαπραγματευτείτε μία μείωση!).
Βρείτε το σωστό στεγαστικό δάνειο
Εφόσον δεν διαθέτετε ολόκληρο το ποσό για την αγορά ενός ακινήτου, το δάνειο αποτελεί μονόδρομο. Είναι μία σημαντική οικονομική υποχρέωση για αρκετά χρόνια, και πρέπει να σιγουρευτείτε ότι θα μπορείτε να πληρώνετε τις δόσεις ακόμα και εάν τα πράγματα δεν σας πάνε τόσο καλά στο μέλλον.
Οι τράπεζες σήμερα είναι πολύ πιο προσεκτικές προς τους υποψήφιους δανειολήπτες, και συνήθως δεν τους προσφέρουν πάνω από το 70% της τιμής αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να διαθέτετε τουλάχιστον το 30% σε μετρητά για προκαταβολή.
Όσο μεγαλύτερο είναι το ποσό της διαθέσιμης προκαταβολής σας, τόσο λιγότεροι θα είναι οι τόκοι και η διάρκεια του δανείου.
Υπάρχουν δύο μεγάλες κατηγορίες στεγαστικών δανείων. Τα πιο δημοφιλή είναι τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου, όπου η δόση προσαρμόζεται κάθε χρόνο βάσει ενός από τα επιτόκια αναφοράς Euribor (μεταξύ 3 μηνών – 1 έτους). Ανάλογα με την οικονομική σας κατάσταση, οι τράπεζες θα σας προσφέρουν ένα επιτόκιο 2-3% πάνω από το επιλεγμένο Euribor (το λεγόμενο «περιθώριο»).
Αυτό σημαίνει ότι εάν τα κεντρικά επιτόκια αλλάξουν στα επόμενα χρόνια, το ίδιο θα γίνει και με την μηνιαία σας δόση. Σε πολλές περιπτώσεις όμως η τράπεζα προσφέρει μία σταθερή αρχική περίοδο (π.χ. για τα πρώτα 3 χρόνια) πριν ισχύσουν οι αλλαγές.
Από την άλλη, στα δάνεια σταθερού επιτοκίου το ποσό της μηνιαίας δόσης θα είναι το ίδιο για όλη την διάρκεια του δανείου. Αυτό σας εξασφαλίζει ότι για τα επόμενα 20-30 χρόνια θα πληρώνετε όσα ακριβώς και τον πρώτο μήνα. Επειδή οι τράπεζες όμως δεν μπορούν να προβλέψουν πως θα είναι τα πράγματα στην οικονομία μέχρι τότε, συνήθως προσφέρουν σταθερά επιτόκια 1-2% παραπάνω από τα αντίστοιχα κυμαινόμενα.
Τα επιτόκια που προσφέρουν οι τράπεζες δεν διαφέρουν ιδιαίτερα μεταξύ τους, αν και αξίζει να ψάξετε για ειδικές προσφορές όπως π.χ. δωρεάν έξοδα φακέλου. Η προσωπική οικονομική σας κατάσταση (π.χ. σταθερότητα εισοδήματος, άλλη διαθέσιμη περιουσία) θα είναι πάντα ο βασικός παράγοντας που θα καθορίσει το επιτόκιο που η τράπεζα σας προσφέρει.
Ανεξάρτητα από τον τύπο του στεγαστικού σας δανείου, το επιτόκιο θα επιβαρυνθεί με ένα επιπλέον 0,12% έναντι εισφοράς του νόμου 128/75. Και η τράπεζα θα σας χρεώσει και επιπλέον έξοδα εξέτασης και έκδοσης δανείου, της τάξης των €1000.
Όποιο και αν είναι το δάνειο που θα επιλέξετε, φροντίστε να κρατήσετε στο μυαλό σας τον αριθμό «τριάντα»:
30% ελάχιστη προκαταβολή
30 έτη μέγιστη διάρκεια δανείου
Μέγιστη δόση 30% του μισθού σας
Έτσι θα ξέρετε ότι δεν φορτώνεστε ένα υπερβολικό δάνειο, που θα βάλει σε κίνδυνο το οικονομικό σας μέλλον. Και εάν δεν καλύπτετε κάποιον από αυτούς τους αριθμούς, ίσως να μην είστε ακόμα έτοιμος για μία τόσο μεγάλη αγορά.
Δωρεές χρημάτων και γονικές παροχές
Σε πολλές περιπτώσεις οι γονείς και οι συγγενείς μπορεί να συμμετέχουν στην αγορά ενός σπιτιού, είτε συνεισφέροντας δικά τους χρήματα, είτε μεταβιβάζοντας το ίδιο το ακίνητο. Αυτό είναι μία ευπρόσδεκτη βοήθεια για τον επίδοξο αγοραστή, όμως θα πρέπει να την χειριστεί σωστά με την βοήθεια ενός λογιστή, για να μην έχει προβλήματα με την εφορία.
Βάσει του νόμου 2961/2001, η παραχώρηση χρημάτων ως δωρεά πρέπει να συνοδεύεται από σχετική δήλωση στην εφορία. Δωρεές ποσών έως €800.000 σε παιδιά και εγγόνια είναι αφορολόγητες, ενώ για συγγενείς 2ου / 3ου βαθμού (αδέλφια, ξαδέλφια κλπ.) και τρίτους το αφορολόγητο όριο ξεκινά στις €150.000.
(Και όχι, δεν είναι καλή ιδέα να κάνετε δωρεά από ένα παιδί στον γονιό, και μετά στο άλλο παιδί. Η εφορία εντοπίζει πολύ εύκολα αυτές τις “τριγωνικές” δωρεές…)
Τα ποσά αυτά πρέπει επίσης να δηλωθούν και στις ετήσιες δηλώσεις εισοδήματος όλων των μερών. Για τον λήπτη το ποσό είναι αφορολόγητο εισόδημα από δωρεά, ενώ για τον πληρωτή είναι τεκμήριο δαπάνης που θα πρέπει να δικαιολογείται από τα εισοδήματα του των προηγούμενων ετών.
Από την άλλη, η απευθείας γονική παροχή ενός ακινήτου είναι μία πολύ συνηθισμένη περίπτωση. Και εδώ ισχύει το αφορολόγητο όριο των €800.000 για παροχές σε παιδιά ή εγγόνια, ενώ μπορεί να γίνει είτε πλήρης παραχώρηση, είτε μόνο της ψιλής κυριότητας με την μεταβίβαση της επικαρπίας να γίνεται αυτόματα μετά τον θάνατο του αρχικού ιδιοκτήτη.
2. Κατά την αγορά
Βρείτε «πόσο» σπίτι μπορείτε να αγοράσετε
«Πόσα δωμάτια θα έχει; Κοντά στη δουλειά, ή σε ήσυχη περιοχή; Τζάκι ή μεγάλες βεράντες; Με γκαράζ ή κοντά σε μετρό;»
Αυτές είναι οι πιο συνηθισμένες ερωτήσεις ενός υποψήφιου αγοραστή που ψάχνει για το νέο του σπίτι. Όμως η πρώτη ερώτηση που θα πρέπει να απαντήσει είναι:
«Ποιο είναι το πραγματικό μου budget;»
Εάν έχετε ήδη απευθυνθεί σε κάποια τράπεζα για ένα στεγαστικό δάνειο, το ποσό που σας έχουν προεγκρίνει απαντάει εν μέρει στο ερώτημα. Όμως αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να πάρετε όλο το ποσό που σας προσφέρει η τράπεζα! Στο κάτω-κάτω, αυτή θέλει να σας κρατήσει για πελάτη όσο περισσότερο γίνεται, πληρώνοντας της τόκους για πολλά, πολλά χρόνια…
Ακόμα όμως και εάν έχετε έτοιμο το ποσό που θα διαθέσετε, θυμηθείτε ότι ένα μεγάλο ακίνητο έχει και μεγάλα έξοδα για επισκευές, φόρους, δημοτικά τέλη και λογαριασμούς. Εάν δεν έχετε το ανάλογο εισόδημα, πολύ απλά θα βρεθείτε με ένα ακίνητο που δεν θα μπορείτε να συντηρήσετε!
Η αξία του ακινήτου που διαλέξατε δεν πρέπει να ξεπερνάει το 10πλάσιο του συνολικού ετήσιου εισοδήματος σας.
Έτσι θα έχετε μία ιδέα για το πώς να κινηθείτε, και ποια ακίνητα μπορεί να γίνουν «βαρίδι» για το πορτοφόλι σας.
Βρείτε τους σωστούς συνεργάτες
Η αγορά ενός ακινήτου είναι μία σύνθετη διαδικασία, που μπορεί να κρύβει πολλές νομικές και φορολογικές παγίδες. Ανάλογα με τις ανάγκες σας, είναι πολύ σημαντικό να έχετε δίπλα σας και τους κατάλληλους επαγγελματίες:
Ένας δικηγόρος είναι πολύτιμος σύμμαχος σε όλες τις περιπτώσεις, εκτός από αυτή της απλής γονικής παροχής. Μπορεί να ελέγξει στο υποθηκοφυλακείο για τυχόν χρέη που μπορεί να βαρύνουν ένα ακίνητο, να σας ετοιμάσει ένα κατάλληλο προσύμφωνο αγοραπωλησίας, να διαπραγματευτεί με την τράπεζα σας για καλύτερους όρους δανείου, και γενικά να σας διευκολύνει σε όλες τις διαδικασίες και να σας προφυλάξει από τυχόν διαφωνίες.
Ένας συμβολαιογράφος είναι απαραίτητος για την ίδια την διαδικασία της μεταβίβασης. Θα συντάξει το συμβόλαιο και θα υποβάλλει τις σχετικές φορολογικές δηλώσεις που συνοδεύουν την αγορά.
Ένας πολιτικός μηχανικός θα ελέγξει την κατάσταση του ακινήτου για τυχόν κατασκευαστικές ζημιές και ανεπάρκειες και θα σας ενημερώσει για τεχνικές εκκρεμότητες όπως αυθαίρετους χώρους, ή έλλειψη πιστοποιητικών όπως η νέα Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου. Στην συνέχεια θα φροντίσει ώστε ο πωλητής να τακτοποιήσει όλα τα παραπάνω, πριν σας δώσει το ΟΚ για την αγορά.
Ένας μεσίτης μπορεί να σας ενημερώσει για τα διαθέσιμα ακίνητα στην περιοχή και την κατηγορία που σας ενδιαφέρουν, και το αντίστοιχο κόστος τους. Μπορεί επίσης προαιρετικά να αναλάβει την έρευνα για λογαριασμό σας, την διαπραγμάτευση με τους πωλητές, και να σας προτείνει όποιους άλλους επαγγελματίες χρειάζεστε.
Ο συμβολαιογράφος μπορεί να επιλεχθεί από οποιαδήποτε πλευρά, αφού εξ’ ορισμού είναι ουδέτερο πρόσωπο, ενώ ο μεσίτης δεν είναι υποχρεωτικός εάν είστε πρόθυμος να κάνετε μόνος σας την έρευνα αγοράς και την διαπραγμάτευση. Από την άλλη θα πρέπει οπωσδήποτε να επιλέξετε δικό σας δικηγόρο και μηχανικό, και ποτέ τους ίδιους που εκπροσωπούν και τον πωλητή. Δεν μπορείτε να ξέρετε από που γνωρίζονται…
Προετοιμαστείτε για τα έξοδα
Το πιο συνηθισμένο λάθος των νέων αγοραστών, είναι να μην υπολογίζουν από πριν τα διάφορα έξοδα που συνοδεύουν μία αγορά ακινήτου. Ανάλογα με την περίπτωση, τα επιπλέον κόστη μπορούν να φτάσουν μέχρι και το 10% της αξίας του ακινήτου!
Είναι πολύ σημαντικό λοιπόν να έχετε στον προϋπολογισμό σας τα χρήματα αυτά, ανεξάρτητα από το ποσό που συμφωνήσατε για το ίδιο το ακίνητο.
Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) υπολογίζεται στο 3% της αξίας αγοράς, ή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όποιο είναι υψηλότερο. Ισχύει όμως απαλλαγή στον ΦΜΑ για όσους αγοράζουν την πρώτη τους κατοικία αξίας έως €200.000 για άγαμους, ή €250.000 για έγγαμους.
Η προμήθεια μεσίτη φτάνει συνήθως το 2% + 2% του αντιτίμου, από αγοραστή και πωλητή αντίστοιχα, συν ΦΠΑ.
Η αμοιβή δικηγόρου υπολογίζεται είτε βάσει ποσοστού της αξίας αγοράς, είτε ως σταθερό ποσό. Συνήθως είναι μεταξύ €1.000 – €2.000.
Η αμοιβή συμβολαιογράφου ορίζεται βάσει νόμου, και υπολογίζεται ως ποσοστό επί της αξίας αγοράς. Για ποσά έως €120.000 το ποσοστό είναι 0,80%, ενώ έως €380.000 είναι 0,70%.
Για τον μηχανικό, η αμοιβή του εξαρτάται από τις εργασίες που εκτέλεσε. Εάν το ακίνητο δεν διαθέτει Ηλεκτρονική Ταυτότητα, το κόστος έκδοσης της είναι μεταξύ €300 – €500.
Τα έξοδα μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο είναι 0,475% της αξίας αγοράς ή της αντικειμενικής αξίας, όποιο είναι υψηλότερο, συν ΦΠΑ.
Για την έκδοση στεγαστικού δανείου, η τράπεζα θα σας χρεώσει έξοδα μελέτης και έκδοσης φακέλου. Ανάλογα με το ποσό του δανείου, αυτά κυμαίνονται μεταξύ €750 – €2000.
Μαζί με το στεγαστικό δάνειο, θα πρέπει υποχρεωτικά να συνάψετε ασφάλιση κατοικίας για όλη την διάρκεια του δανείου. Το κόστος της μπορεί να ξεκινάει από €100 / έτος και να φτάσει έως και €700 – 800 / έτος, ανάλογα με την ασφαλιστική εταιρεία και τις παροχές που επιλέγετε.
Και φυσικά μην ξεχνάτε τα έπιπλα και τον εξοπλισμό του σπιτιού! Ακόμα και εάν έχετε ήδη τα πάντα σε άλλο σπίτι, η μεταφορά τους θα σας κοστίσει το λιγότερο €200 – €300 (μέσα στην ίδια πόλη), ενώ από την άλλη η αγορά μίας πλήρους οικοσκευής θα σας στοιχίσει μεταξύ €3.000 – €10.000!
3. Μετά την αγορά:
Φροντίστε για τα πάγια έξοδα
Εάν ζούσατε μέχρι τώρα στο ενοίκιο, ίσως να σκέφτεστε ότι με ένα δικό σας σπίτι δεν θα πληρώνετε τίποτα από εδώ και πέρα. Όμως ένα ιδιόκτητο σπίτι έχει και αυτό τα μόνιμα έξοδα του, τα οποία ένας ενοικιαστής δεν βλέπει σχεδόν ποτέ.
Από την μία υπάρχουν τα έξοδα συντήρησης και επισκευής, που προκύπτουν ακόμα και σε ένα νέο ακίνητο. Οι κακοτεχνίες, οι βλάβες και οι ζημιές είναι μέρος της ζωής ενός ιδιοκτήτη ακινήτου. Και όσο πιο παλιό είναι το ακίνητο, τόσο πιο συχνά θα προκύπτουν. Έτσι πρέπει να φροντίζουμε ώστε η αποταμίευση ανάγκης μας να μπορεί να καλύπτει και αυτές τις δαπάνες.
Από την άλλη υπάρχει η εφορία, που κάθε χρονιά μας φέρνει τον «αγαπημένο» μας ΕΝΦΙΑ. Είναι ένα σημαντικό έξοδο, το οποίο όμως δεν χρειάζεται να σας βρίσκει απροετοίμαστους. Όπως για κάθε μεγάλο ετήσιο έξοδο, έτσι και για αυτό μπορείτε να υπολογίζετε ένα ποσό στο μηνιαίο σας budget, ώστε όταν έρθει ο καιρός της πληρωμής να το έχετε έτοιμο.
Ασφαλίστε την επένδυση σας
Οι κάτοχοι στεγαστικού δανείου είναι υποχρεωμένοι να συνάψουν και ασφάλιση κατοικίας, για όσο καιρό διαρκεί το δάνειο. Όμως ακόμα και εάν αποκτήσατε το ακίνητο σας με μετρητά ή από γονική παροχή, η ασφάλιση του πρέπει να είναι η πρώτη σας προτεραιότητα αφού μία κακή συγκυρία μπορεί να σας γονατίσει οικονομικά.
Τα πιο απλά συμβόλαια συνήθως σας αποζημιώνουν για ζημιές στο ίδιο το ακίνητο από καιρικά φαινόμενα, σεισμούς και πυρκαγιές, ενώ μπορείτε να προσθέσετε καλύψεις για ατυχήματα, ηλεκτρικές και υδραυλικές ζημιές ή άλλα αίτια. Επίσης μπορείτε να ασφαλίσετε και το περιεχόμενο του ακινήτου (έπιπλα, συσκευές, κλπ.) με κοινό ή ξεχωριστό συμβόλαιο.
Συγκρίνετε τις προσφορές των ασφαλιστικών εταιρειών, αφού οι τιμές και οι παροχές τους μπορεί να διαφέρουν σημαντικά. Και ακόμα και εάν η τράπεζα σας έκανε ασφαλιστήριο μαζί με το στεγαστικό δάνειο, να γνωρίζετε ότι έχετε το δικαίωμα να αλλάξετε ασφαλιστική εταιρεία όποτε θέλετε, και να επιλέξετε ένα καλύτερο ή φθηνότερο πρόγραμμα.
